个人房贷利率转换为LPR好,还是固定利率更好?-唯爱物语

3月1日起，购房者们陆续接到银行通知，要求将名下的购房贷款进行转换，要么转换成固定利率，要么转换成浮动利率。购房贷款作为一笔大额、长期的贷款，利率如何转换对购房者而言可谓举足轻重，因此进入3月以来，要不要进行贷款利率转换也引起了较大关注。有房贷的朋友们这几天肯定都在纠结LPR要不要换？要换！当然要换！

建议说完了，但是应当搞懂LPR是什么？

什么是LPR？即贷款市场报价利率。从国际经验看，不少发达国家都曾建立起类似LPR的报价机制，作为金融机构贷款利率定价的参考，在推动贷款利率市场化改革过程中发挥了重要作用。2013年10月25日，我国的LPR集中报价和发布机制正式运行。LPR是由央行授权全国银行间同业拆借中心发布、由主要商业银行根据市场供求等因素报出的优质客户贷款利率，并由市场利率定价自律机制在央行的指导下负责监督和管理。LPR，官方定义是【贷款市场报价利率】，不用理会那种【基础利率】的说法，那是英文直接翻译，属于田园派说法。根据谐音叫做：老婆(大)人利率。这里没有物化女性，请各位杠精不要较劲。如果你把LPR想成和老婆一样重要，这个事情一点就透，根本不需要费劲吧啦的看啊，算啊，浪费宝贵的时间。

好了，说正事。

价格是经济运行的核心，就像老婆一样重要。万物有价格，金钱也一样。

你因为某种原因要买一套房子，由于额度较大，六个钱包也凑不够。于是你向银行申请贷款，银行会借给你一笔钱，并收取一定的利息，这利息就是金钱的价格。还款的时候，你需要还给银行本金并加上利息。2019年底全国个人住房贷款余额30万亿，这个数据可不小。

最近大家都关注的转化LPR，就是说这个房贷利率转化的问题。

先把几个简单的点告诉大家，简单到你不用思考，看下就行。

首先，什么房贷能转。

只有商业银行贷款可以转。公积金贷款不行，原来约定是固定利率的也不能转。如果今年年底前你就还完了，那就不用凑热闹了。

第二，转什么？

央行通知按照基准利率办的贷款，都要修改成LPR。即冷宫利率要修改成老婆大人利率。你也可以选固定利率。但是只能选一次。

第三，什么时间转？

8月底前全部搞定。放心，就算你不搞，银行也会逼着你搞。

第四，转完后从什么时候开始算数，也就是重定价日。

2021年1月1日开始生效。或者是每年与贷款发放日对应的日期。这里只讨论明年1月1日生效的情况。

第五，我贷款今年就还完了，还用改吗？

不用。谢谢。

第六，哪里可以换。

上你贷款行的手机APP，或者打客服问。银行免费，不收钱。

第七，如果LPR降低了，我的房贷是不是立马也降低了？

不会，至少在2020年，房贷利率将会保持不变。也就是说，在2019年你的实际房贷利率是多少，换锚之后仍旧保持多少，这正是央行反复强调房贷不会变化的原因所在。从2021年开始，房贷利率一年可以调整一次，具体哪个月份调整，则视合同而定。可以每年的1月1日调整，也可以你自己跟银行约定一个月份。

第八、我以前可是打折的，我换成LPR划算么？

如果你以前的利率是打折的，那么换算成LPR之后，折扣依然存在。

加点的数值可以为负数，即你原来享受的折扣依然存在，并且伴随你的整个还款周期，加点数值都不变。

举个例子：隔壁老王的邻居老李，他的利率是打9折的，也就是4.9%*0.9 =4.41%，那么换算成LPR之后，折扣还在么？

根据计算，加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）；加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

加点数值 = 4.41% – 4.8%= -0.39%（-39个基点）

贷款利率9折的情况

好了，以上八个问题，都是规定，看完就行。大家最关心的是，怎么转？

央行给出了公式。

2021年1月新的利率公式：2021年新利率=2020年12月LPR老婆大人利率+好基友

好基友就是加点数值，都记不住，改成叫好基友

好基友怎么算出来的呢？也很简单

好基友=基准利率冷宫利率-2019年12月LPR老婆大人利率

计算一下就清楚了。

比如你之前买房的时候正好赶上利率上涨，房贷利率在基准利率基础上上浮10%，那么你现在的利率也就是冷宫利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。带入上面那个公式。

那么这个好基友就是=冷宫利率5.39%-老婆大人利率4.8%=0.59%

也就是到了明年按照转换利率算的时候你应该交的利息就是：2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%。

这样你明白了吗？

没有明白的话，我们再来算一个便宜的。

比如你当时的贷款利率是优惠了10%，那么你现在的冷宫利率（基准利率）是4.9%×（1-10%）=4.41%。

我们带入公式，好基友=冷宫利率4.41%-老婆大人利率4.8%

所以好基友就是负的了=-0.39%

到了明年按照转换利率算的时候你应该交的利息就是：2020年12月发布的5年期以上LPR-0.39%

你明白了吗？我觉得你应该明白了。

有人说，我懒得看这一大段，能帮我算算的利率怎么转换成LPR么？我们这里帮大家列举了常见的利率转换成LPR，大家可以对号入座。

注意：2020年3月份首次转换时LPR用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%；2021年开始，每年一调时LPR用最新的5年期LPR利率。

举例而言：

2021年1月进行调整，那么2021年的房贷利率=2020年12月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数（可以为负数）

2021年5月进行调整，那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数（可以为负数）

知道怎么计算，阅读到这里就行了，如果想知道为什么要加个好基友，可以继续看。

实际上，这里的转换，就是把贷款合同里的冷宫利率（小黑屋里商量出来的那个基准利率），换成老婆大人利率（LPR）就行。很简单的事情。但是又不是纯转，因为央妈脑袋上有个紧箍咒，就是“房住不炒”。央行文件里说，【为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变】。这句话是灵魂，请记住这个灵魂。

根据灵魂规定，也就是要保证贷款在转换的时点利率一样，一样就是相等，时间央行要求按照去年12月。就是下面这个等式：

转化后的新利率LPR=转化前的冷宫利率基准利率

但是，老婆大人利率（LPR）≠冷宫利率（基准利率）因为LPR去年12月最新是4.8，基准利率5年期以上是4.9%。显然不相等啊。

如果要相等，则必然会出现一个差值来，人民银行叫加减点，就是上文的好基友，计算如下：加点数值（好基友）=冷宫利率（基准利率）-老婆大人利率（LPR）

明白了吗？

这里还有一个问题，为什么有的是正值，有的是负值。正值负值的原因从上面计算看，是你贷款合同签订的基准利率冷宫利率高于老婆大人利率的，好基友就是正的，如果低于现在老婆大人利率的，好基友就是负的。

而决定冷宫利率高低的，是当时你和银行怎么签的贷款协议，赶上刺激政策期的，银行给你利率优惠，赶上调控严格的，银行就给你提升利率了，你的命运就从那个时点开始了。

好了，大家是否明白了呢？

利率下降是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。