唯爱物语前段时间，深圳出台史上最严楼市调控政策前，有一个很有意思的细节：政策出台前一周，深圳市住建局一行10人，曾到长沙市住建局考察。他们和长沙市房产监管团队密切交流，后者则详细介绍房地产调控的做法和经验。
从长沙回来，深圳住建局等八部门就出台《通知》，从提高购房门槛、提高首付比例、严查离婚买房、提高增值税免税门槛、提高交易成本等方面，对深圳楼市进行强力调控。这项政策之严厉不亚于北京，足以载入深圳楼市史册。
深圳出手调控前，市面早已山雨欲来，即使考察团不去长沙，调控也会到来。但调控政策如此严厉，我相信和长沙之行有关——10人考察团去长沙转一大圈，总不是去旅游吧。
要知道，上一轮深圳楼市调控（2016年10月4日颁布“深八条”），当地住建局官员也曾到长沙考察（2016年8月29日）。很可能，深圳住建局官员早早将长沙作为房产调控的成功典范。
当然，他们有这样的认识无可厚非。中国大城市中，深圳堪称房价格端高的代表；长沙则代表另一个极端——现在长沙房价平均一万出头，七八千单价的房子还有一把。不仅比成都、武汉、南昌这些二线城市低，甚至还不如一些东部三线城市。而长沙楼市限购在中国大城市里，也罕有比它更严厉的。
长沙限购（2018年出台）
长沙房产调控严厉，所以房价才低——这是很多人的认识。但事实真是这样吗？显然不是。长沙房价之低，由来已久。
2011年，长沙房价均价6800元，当时在二线城市就较低；此后长达五年时间，几乎都没上涨，甚至下跌。2016年长沙房价均值7000元，二线城市垫底。2017年长沙房价补涨，均价逼近1万元，长沙官方这才出政策打压房价。
有人会说，不出台政策，长沙房价就得一路疯涨啊。那请问：此前长沙没有调控，房价为何长期低迷，每大涨一拨，得消化好几年，这是出于什么原因？把低房价归功于调控，把高房价归罪于市场，这就是很多人的套路。
分析房价并无特别的方法，只把供需两端弄清楚，结论自然浮出水面。
长沙常住人口840万，比武汉和郑州少些，却比合肥、南昌等二线城市多，经济规模也差不多，长沙（1.1万亿）只是比武汉、郑州等二线龙头弱，和其他城市比毫不逊色。看人均可支配收入，长沙（5.5万元）不仅超过合肥、南昌等（4.5万左右），更将武汉（5.1万）大幅甩在身后。
从这些都能看出，无论总体规模，增长空间还是当下发展水平，长沙都是中部省会城市的佼佼者。房价低那么多，答案呼之欲出，那就是住房供应充足。写文章之前，我就如此猜测，核查资料后，果然证实了这一点。
从这张图表可看出，2011年到2014年长沙保持着年均住房供地约600公顷的规模，商品房占绝对主力。直到2015年和2016年，长沙供地呈腰斩式下跌，这才导致2017年房价大涨，继而调控政策才出台。
2017年到2018年，长沙供地水平逐渐恢复了水平。虽然不复当年每年600多公顷的规模，但也不算太少；到2019年，长沙的住宅供地，恢复到了396公顷。2020年，在疫情导致的财政压力下，长沙住宅供地有望突破400公顷。
这些数字大概是什么样的水平呢？不妨拿深圳对比吧。
2011年以来，深圳每年规划住宅用地，从来就没超过300公顷。2016年以后，供地数量更是腰斩，此后再没有缓过来。这还只是“规划住宅用地”，实际执行完成的情况，经常大打折扣。
深圳近年来的住宅供地情况
深圳住宅用地供应和完成情况
深圳作为一个常住人口超过1300万的大城市，近几年人口增长都在50万左右，每年土地供应还不到长沙的一半。可想而知，深圳是有多么缺地，而长沙土地供应是多么充足。
土地供应充足，才是长沙房价常年不涨的原因。至于这座城市为何卖地如此慷慨，有一些不同的说法。
一种是长沙能大量贡献税收的民营企业数量少，政府收入有压力，于是更多地倚赖卖地收入；还有一种说法，从2000年以后，湖南省政府、长沙市政府、长沙县政府的每一次搬迁，都带来巨大的规划和卖地空间，这一消化就是许多年。一旦供地规模形成了惯性，也就很难骤减。
这些解释颇有道理，不管出于何种原因，长沙住宅供地宽松，都是显而易见的。我们常说，观察一个城市房价的走势，短期看金融（首付和购购等），中期看供地，长期看人口。短期政策多变又很难判断，长期的人口趋势又太远，因此，判断一个城市几年内的房价走势，最好的观察指标是土地。
一个城市大量供地，如果已呈惯性，政府会有财政依赖，当地开发商会推动政策保持稳定，政府如果骤然减地，会导致房价暴涨——这是政府不愿看到的。相反，如果一个城市土地供应逐年减少，趋势难以逆转，房价想不涨都难，最典型的是北京和深圳。北京从来都不缺地，政策是供地减少最主要的原因；深圳供地减少，和城市的自然条件有关，也和政策导向有莫大的关系。
深圳调控之后，短期房价走势如何呢？我没有确定性答案。因为此番调控，既强力打击需求，也对供给这一端造成重大影响，想买的减少了，想卖的不敢卖，供需两头萎缩，房价会横盘观望。
2018年长沙房价调控后，没有大涨，也没暴跌，结果却很糟——外来人口被挡住，长沙本地人想换房，也是困难重重。一个原本以低房价著称，可以此吸引外来人口，发展经济的好城市，居然自废武功，真是让人感叹。
更让人感叹的是，就这样落后的城市政策，居然成为深圳的老师。深圳最该学的，是长沙过去一二十年宽松的土地政策，想方设法多供地，把房价降下来，降低企业和居民的成本，这才是深圳追求长远竞争力的正道。大搞什么限价、限购、打击交易，深圳和其他平庸城市有什么区别？希望深圳官方有点出息，早日改弦更张。
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